Carenza di alloggi in Svizzera: come stanno realmente le cose
Alta immigrazione, bassa attività edilizia: la crisi abitativa si aggrava. Ma quanto è critica davvero la situazione e quali scenari si prospettano per il futuro?
Proteste nel cuore delle aree residenziali, famiglie esasperate e incertezza crescente: Zurigo non aveva mai assistito a mobilitazioni come quelle che hanno coinvolto le cosiddette “case Sugus” alla fine del 2024, diventate un caso nazionale.
A circa cento inquiline e inquilini è stato notificato lo sfratto nello stesso periodo, poco prima di Natale. La proprietaria, una facoltosa ereditiera, ha rifiutato qualsiasi dialogo, anche con il municipio cittadino. Questi edifici sono ormai il simbolo delle disfunzioni del mercato immobiliare svizzero.
Trovare casa a Zurigo è sempre più difficile. Il tasso di sfitto – principale indicatore della disponibilità abitativa – è recentemente sceso allo 0,07%: il dato più basso della Svizzera e probabilmente del mondo occidentale.
Le immagini delle proteste a Zurigo sono emblematiche, ma quanto rappresentano l’intero Paese? Quali fattori alimentano la carenza di alloggi? E cosa ci dicono le tendenze e le statistiche?
Esiste oggi una carenza di alloggi in Svizzera?
La risposta è: sì e no. Secondo l’ultimo rilevamento, il tasso di sfitto nazionale è pari all’1,08%. Per l’Ufficio federale delle abitazioni, una carenza si registra solo quando questa percentuale scende sotto l’1%.
Nel confronto internazionale, la Svizzera resta tra le maglie nere. Uno studio dell’OCSECollegamento esterno di due anni fa collocava il Paese in fondo alla classifica insieme alla Svezia, che nel frattempo ha registrato un lieve miglioramento con un tasso dell’1,3%.Collegamento esterno In Svizzera, al contrario, la disponibilità abitativa è ulteriormente diminuita, soprattutto nelle aree centrali dove il tasso di posti vacanti è ben al di sotto dell’1%.
“Escludendo i micro-Stati, la Svizzera presenta attualmente il tasso di sfitto più basso d’Europa”, afferma Robert Weinert, analista capo della società di consulenza Wüest Partner.
E la Svizzera non è sola: “Anche città come Londra, Parigi o Monaco stanno affrontando problemi simili. Si costruisce troppo poco nei centri urbani”, aggiunge Weinert.
Un nuovo indice europeo elaborato da Wüest Partner classifica la Svizzera al quarto posto tra i Paesi con la maggiore carenza di alloggi, dopo Lussemburgo, Norvegia e Irlanda.
E il futuro non promette bene: secondo Collegamento esternola Società svizzera degli impresari costruttori, nel 2025 verranno realizzati solo 42’000 nuovi appartamenti, a fronte di un fabbisogno stimato dall’Ufficio federale delle abitazioni di almeno 50’000 unità. Il risultato? Il tasso di sfitto continuerà a scendere.
Quali sono le cause della carenza abitativa?
Claudio Saputelli, responsabile dell’analisi immobiliare presso UBS, sintetizza così: “Il problema principale non è tanto l’offerta, quanto la domanda”.
L’aumento dei tassi d’interesse, i costi crescenti dei materiali da costruzione e la scarsità di manodopera qualificata hanno rallentato l’attività edilizia. Ma il vero motore della crisi è la crescita demografica, trainata dall’immigrazione.
Nel solo 2024, il saldo migratorio è aumentato di circa 83’000 personeCollegamento esterno, prevalentemente lavoratrici e lavoratori provenienti dall’UE. Negli ultimi dieci anni, la popolazione svizzera è cresciuta in media dello 0,9% all’anno, ma l’edilizia non ha saputo tenere il passo.
Nonostante una lieve frenata dell’immigrazione e il raffreddamento dell’economia globale, è prevedibile che la crescita demografica in Svizzera prosegua. Secondo l’Ufficio federale di statistica, la popolazione raggiungerà i 9,43 milioni entro il 2030 e i 10,44 milioni entro il 2050.
Come si colloca la situazione attuale nel confronto storico?
La situazione attuale è meno grave di quanto suggeriscano i titoli dei giornali, le proteste e i confronti internazionali delle cifre.
La Svizzera ha infatti beneficiato di un’intensa attività edilizia negli anni precedenti alla pandemia, grazie ai tassi d’interesse estremamente bassi. “All’epoca il tasso di sfitto era a livelli record”, ricorda Saputelli. Gli investimenti si concentravano soprattutto nelle zone periferiche, mentre nei centri urbani la ripresa è stata marginale.
La ripartizione per tipologia rivela un andamento sorprendentemente piatto nei centri principali. Qui non c’è mai stata una vera e propria ripresa del mercato.
La pandemia ha invece innescato forti variazioni soprattutto nelle località turistiche, con un’esplosione della domanda di seconde case. All’inizio di aprile, il Tages-AnzeigerCollegamento esterno ha titolato un articolo sull’argomento come segue: “Anche il direttore del turismo non ha trovato un appartamento”.
Va però ricordato che nel XX secolo vi sono stati momenti ben più critici, come nel Secondo dopoguerra o negli anni Settanta e Ottanta, quando la scarsità di abitazioni nelle città ha provocato tensioni sociali.
Secondo il Dizionario storico svizzero, l’offerta “è sempre stata inferiore alla domanda fino al 1992, e non esisteva uno stock di appartamenti vuoti che regolasse il mercato”.
E oggi il tasso di sfitto resta ben al di sotto di quello considerato ottimale per un mercato equilibrato: Wüest Partner lo stima all’1,27% in media. A Zugo il valore di riferimento più basso è dello 0,44%, mentre a Soletta si arriva al 2,36%.
Cosa ostacola la costruzione di nuovi alloggi?
Il più grande ostacolo all’attività edilizia in Svizzera è la legge sulla pianificazione territoriale del 2014, che praticamente non consente più la suddivisione in zone, con il risultato che i terreni edificabili diventano sempre più scarsi. Tuttavia, questo è politicamente auspicabile in una Svizzera densamente popolata.
La risposta politica alla carenza di aree edificabili è la densificazione: dove già non c’è più spazio verde, l’obiettivo è costruire più in alto. La richiesta è popolare tra i partiti, ma è difficile da attuare.
Costruire in verticale non è semplice: spesso i progetti non risultano redditizi oppure incontrano ostacoli burocratici e opposizioni private. A Zurigo, ad esempio, ci sarebbe spazio per 650’000 persone – 200’000 in più rispetto a oggi – ma il potenziale è in gran parte inutilizzato.
Un’altra peculiarità svizzera è la facilità con cui si possono presentare ricorsi. “I ricorsi sono la quinta lingua nazionale”, ironizza Ursina Kubli, responsabile della ricerca immobiliare presso la Zürcher Kantonalbank (ZKB).
Secondo uno studio della ZKB, a Zurigo solo il 14% delle nuove abitazioni deriva da interventi su edifici esistenti (1’400 appartamenti). Le nuove costruzioni ex-novo, pur essendo più efficaci, +87% di densità abitativa, incontrano spesso forti resistenze.
Per risolvere questo problema, la Svizzera deve avviare un dialogo su chi ha il diritto di opporsi, dove e in quale contesto, afferma Kubli. Questa è un’opinione diffusa tra gli esperti del settore immobiliare. Anche l’Associazione dei capomastri ha chiesto misure in tal senso.
I tassi d’interesse bassi potrebbero cambiare la rotta?
Un possibile segnale positivo arriva dalla politica monetaria. I bassi tassi di interesse potrebbero dare un nuovo impulso al settore edilizio in Svizzera. La Banca nazionale svizzera ha recentemente abbassato il tasso guida allo 0,25%, la quinta riduzione consecutiva.
Secondo l’Associazione dei banchieri, più della metà degli analisti prevede un ritorno a tassi prossimi allo zeroCollegamento esterno – o persino negativi – entro la fine dell’anno.
“Con tassi davvero bassi o negativi, i fondi pensione cercheranno alternative alle obbligazioni, e l’immobiliare tornerà ad attrarre investimenti”, osserva Saputelli.
Tuttavia, gli effetti sul mercato non saranno immediati. I progetti edilizi richiedono anni per essere completati. La carenza abitativa, secondo Weinert, continuerà a farsi sentire: “Almeno per i prossimi cinque anni”.
A cura di Balz Rigendinger
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