La Svizzera chiude le porte agli investitori immobiliari stranieri
Il Consiglio federale intende rimettere mano alla storica legge che regola l'acquisto di immobili da parte di stranieri non residenti. Tra le misure previste figurano il divieto per gli investimenti speculativi, una stretta sulle case di vacanza e l'obbligo di rivendita per chi lascia il Paese.
Il mercato immobiliare svizzero si trova da tempo sotto pressione. La carenza di alloggi, l’aumento degli affitti e dei prezzi di compravendita, uniti a una crescita demografica sostenuta, alimentano unil dibattito politico su chi possa – e debba – avere accesso al mercato del mattone nel Paese.
In questo contesto, il Consiglio federale ha deciso di sottoporre a revisione la Lex Koller, la storica normativa che disciplina l’acquisto di immobili da parte di persone residenti all’estero, proponendone un inasprimento significativo, attualmente in fase di consultazione.
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Cosa propone il Consiglio federale?
Le modifiche concrete proposte dal Governo sono di vasta portata. Il progetto prevede, in primo luogo, di vietare l’acquisto di immobili commerciali a mero titolo di investimento: le persone residenti all’estero potranno procedere all’acquisto solo qualora utilizzino l’immobile direttamente per l’esercizio della propria attività economica, mentre la compravendita finalizzata alla locazione tornerebbe a essere, di fatto, interdetto.
Una stretta ancor più rigorosa è prevista per gli investimenti indiretti: l’acquisto di azioni di società immobiliari quotate in borsa e di partecipazioni in fondi immobiliari e SICAV verrebbe nuovamente assoggettato all’obbligo di autorizzazione, producendo l’effetto pratico di un divieto generalizzato.
La riforma interviene, infine, sulle abitazioni principali: i cittadini e le cittadine di Stati terzi domiciliati in Svizzera si troverebbero nuovamente costretti a richiedere un’autorizzazione per l’acquisto. Inoltre, qualora l’immobile cessasse di essere utilizzato come residenza principale, subentrerebbe l’obbligo di rivenderlo entro due anni, al fine di scongiurare l’eventualità che il permesso di soggiorno si trasformi in un canale indiretto per investimenti immobiliari.
Case di vacanza
Un capitolo di particolare sensibilità è quello relativo alle abitazioni di vacanza. Il Consiglio federale propone di dimezzare il contingente nazionale annuo delle autorizzazioni all’acquisto, riducendolo da 1’500 a 750 unità, e di reintrodurre il computo dei passaggi di proprietà tra persone residenti all’estero all’interno di tali contingenti. Secondo le valutazioni del Governo, questa misura concorrerebbe a limitare la proliferazione delle seconde case e a liberare alloggi nelle regioni sottoposte a maggiore pressione, segnatamente in quelle a vocazione turistica.
Il sistema dei contingenti stabilisce il numero massimo di abitazioni di vacanza che possono essere acquistate annualmente in Svizzera da persone residenti all’estero. Il tetto massimo nazionale, attualmente fissato a 1’500 unità annue, viene ripartito tra i 17 Cantoni a vocazione turistica che hanno integrato questa facoltà nella propria legislazione, tra i quali figurano Vallese, Grigioni, Ticino e Vaud. Spetta poi a questi Cantoni designare le specifiche località in cui l’acquisto è consentito.
A partire dal 2002, i passaggi di proprietà tra cittadine e cittadini stranieri non vengono più conteggiati nel contingente, allentando di fatto la pressione sui limiti annui e semplificando l’ottenimento di nuove autorizzazioni. Con la riforma attualmente in consultazione, il Consiglio federale propone di dimezzare il tetto massimo a 750 unità e di reintrodurre il computo anche per le compravendite effettuate tra persone residenti all’estero.
All’interno di questo scenario restrittivo, il progetto contempla un’unica, mirata apertura. In accoglimento di una mozioneCollegamento esterno parlamentare presentata dal grigionese Martin Schmid, i Cantoni avrebbero la facoltà di autorizzare le aziende alberghiere di proprietà straniera ad acquistare o edificare alloggi destinati in via esclusiva al proprio personale. L’intento è quello di mitigare la penuria abitativa nelle località turistiche, pur mantenendo in vigore vincoli stringenti in merito alla destinazione d’uso e all’eventuale rivendita di tali immobili.
Intervento politico e simbolico
Nel complesso, l’inasprimento della Lex Koller si configura come un intervento dal forte valore politico e simbolico. Il Consiglio federale riconosce che l’effetto quantitativo sul numero di alloggi disponibili potrebbe essere limitato, ma ritiene necessario inviare un segnale chiaro: la proprietà immobiliare in Svizzera deve tornare a essere prima di tutto uno spazio di vita per chi vi abita e lavora, e non un prodotto finanziario globale.
>>Il servizio del Telegiornale della RSI:
Una legge nata per rispondere alla “svendita del territorio”
La Legge federale sull’acquisto di fondi da parte di persone all’esteroCollegamento esterno, originariamente nota come “Lex Friedrich” (dal nome del consigliere federale Rudolf Friedrich), è entrata in vigore il primo gennaio 1985. Successivamente ribattezzata “Lex Koller” (dal nome del consigliere federale Arnold Koller) in seguito alla revisione del 1997, la normativa è nata come risposta politica ai diffusi timori degli anni Settanta e Ottanta riguardanti una progressiva “svendita del territorio” a investitori stranieri.
In quel periodo, specialmente nelle regioni a vocazione turistica, il massiccio afflusso di capitali dall’estero nel settore immobiliare aveva suscitato il timore di un aumento incontrollato dei prezzi e della conseguente perdita di controllo su una risorsa ritenuta limitata e strategica: il suolo.
A partire dagli anni Novanta, in un clima caratterizzato da recessione economica e da una crescente apertura dei mercati, la legge ha subito diversi allentamenti. È stata creata, per esempio, una netta distinzione tra le persone stabilmente domiciliate nel Paese e quelle considerate residenti all’estero, a seconda della nazionalità e del permesso di soggiorno.
Dal 1997, gli immobili destinati all’esercizio di un’attività economica – i cosiddetti stabilimenti d’impresa – possono essere acquistati da persone residenti all’estero senza necessità di autorizzazione e senza limiti quantitativi. Questa eccezione alla regola generale del divieto si applica anche a mero titolo di investimento, consentendo l’acquisto di uffici, negozi o strutture alberghiere per poi concederli in locazione a terzi.
L’altra principale eccezione per chi risiede all’estero riguarda le abitazioni di vacanza situate nelle località turistiche autorizzate dai Cantoni, soggette a contingenti annui e a limitazioni di superficie.
Un ulteriore passaggio cruciale si è verificato nel 2002 con l’entrata in vigore degli accordi sulla libera circolazione delle persone. I cittadini e le cittadine degli Stati membri dell’Unione europea (UE) e dell’AELS domiciliati in Svizzera sono stati equiparati alla cittadinanza svizzera, ottenendo la facoltà di acquistare liberamente qualsiasi tipologia di immobile. Le lavoratrici e i lavoratori frontalieri provenienti da Stati UE/AELS, invece, possono acquistare una residenza secondaria esclusivamente nella regione in cui si trova il loro luogo di lavoro.
Per chi proviene da Stati terzi e risiede in Svizzera, le condizioni dipendono dal permesso di soggiorno: le persone titolari di permesso C sono assimilate a cittadini e cittadine svizzere, mentre chi possiede permesso B può acquistare unicamente un’abitazione principale destinata all’uso personale.
A queste aperture si sono aggiunte quelle relative agli investimenti indiretti: dal 2005, le persone residenti all’estero hanno acquisito la possibilità di investire nel mercato immobiliare svizzero attraverso l’acquisto di azioni di società immobiliari residenziali quotate in borsa e, in un secondo momento, anche di quote di fondi immobiliari e SICAV immobiliari (società di investimento a capitale variabile), i cui certificati siano regolarmente negoziati sul mercato.
Sin dalle sue origini, l’obiettivo della legge è stato quello di prevenire un eccessivo dominio straniero sul suolo nazionale. Sul piano pratico, la Lex Koller si fonda su un principio basilare: le persone prive della cittadinanza svizzera o di un domicilio stabile in Svizzera non sono autorizzate ad acquistare liberamente immobili sul territorio nazionale. Per tali soggetti, l’acquisto è, in linea di massima, vietato, fatte salve eccezioni ben definite e subordinate all’ottenimento di un’autorizzazione cantonale.
Una legge ormai snaturata
A giudizio del Consiglio federale, è proprio questa evoluzione normativa (vedi riquadro sopra) ad aver progressivamente snaturato l’essenza della Lex Koller. Nel rapporto esplicativoCollegamento esterno che accompagna il progetto posto in consultazione, il Governo argomenta che l’attuale quadro legislativo non è più in grado di impedire che il mercato immobiliare svizzero venga impiegato come strumento di investimento finanziario dall’estero, con ripercussioni indirette ma tangibili sulla disponibilità e sull’accessibilità degli alloggi. Tale dinamica si inserisce in un contesto segnato da una diffusa penuria abitativa, da una forte pressione sui canoni di locazione e sui prezzi di acquisto, e da una crescita demografica che sottopone a notevole stress sia le infrastrutture sia il territorio.
Una risposta all’iniziativa “NO a una Svizzera da 10 mililoni”
L’inasprimento proposto si inquadra, inoltre, in un contesto politico di più ampio respiro. L’esecutivo ha deciso di rafforzare la Lex Koller quale misura in risposta all’iniziativa popolare promossa dall’Unione democratica di centro (UDC, destra conservatrice), denominata “No a una Svizzera da 10 milioni!(Iniziativa per la sostenibilità)”. Pur raccomandando di respingere l’iniziativa, il Consiglio federale riconosce la fondatezza delle preoccupazioni legate all’immigrazione e all’incremento demografico, ritenendo pertanto necessario intervenire in uno dei settori maggiormente sensibili: quello dell’alloggio.
>>Le previsioni di UBS dello scorso anno:
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Inasprimento della Lex Koller? UBS ci crede poco
L’obiettivo dichiarato della riforma è duplice. Da un lato, si mira a ripristinare lo spirito originario della Lex Koller, riservando la proprietà immobiliare in misura preponderante alle persone residenti in Svizzera. Dall’altro, si intende contribuire ad alleviare una situazione abitativa definita “tesa”, mitigando la pressione esercitata dagli investimenti esteri, con particolare riferimento a quelli di natura speculativa.
Lo stesso Consiglio federale ammette però che la Lex Koller, anche se inasprita, non è una soluzione miracolosa e che i problemi strutturali dell’offerta di alloggi richiedono ulteriori strumenti, dalla pianificazione territoriale alla politica edilizia.
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