A Zurigo chi immigra deve spesso accontentarsi degli avanzi sul mercato immobiliare
Pagano affitti eccessivi o traslocano in "appartamenti spazzatura": chi arriva dall'estero è chiaramente svantaggiato nel competitivo mercato immobiliare di Zurigo, almeno inizialmente.
È paradossale: sebbene Zurigo sia nota ben oltre i confini nazionali per le difficoltà nel trovare un tetto, continua ad attirare come una calamita persone dall’estero.
Tra le quasi 120’000 persone immigrate in Svizzera nel 2022, una su dieci ha scelto di stabilirsi nella più grande metropoli del Paese. È quanto emerge da un’analisi Collegamento esternodella Banca cantonale di Zurigo (ZKB) basata sui dati dell’Ufficio federale di statistica. Per dare un ordine di grandezza: a Zurigo vive circa una persona su venti dell’intera popolazione svizzera.
L’elevato afflusso migratorio non è privo di conseguenze. A Zurigo, infatti, queste persone vengono spesso indicate come corresponsabili della gentrificazione e dell’impennata dei prezzi. E l’Unione democratica di centro (UDC, destra conservatrice) arriva anche a chiedere, con un’iniziativa cantonale, di dare la priorità nella ricerca di un alloggio a chi già vive nel Paese.
La realtà vissuta dai nuovi arrivati, però, è ben diversa: spesso devono confrontarsi con un mercato che, di fatto, lascia loro solo le briciole.
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Poiché cercano un appartamento per lo più a breve termine, le persone immigrate sono in larga misura escluse dal mercato delle nuove costruzioni, rileva la ZKB nella sua analisi.
Per questo motivo, chi arriva dall’estero finisce più spesso in un appartamento in un edificio datato rispetto a chi si trasferisce all’interno della Svizzera. “Si tratta probabilmente soprattutto di quegli immobili più vecchi che non soddisfano gli standard qualitativi delle persone residenti oppure vengono offerti a canoni d’affitto eccessivi restando quindi invenduti sul mercato”, osserva la ZKB.
Ancora più ridotte sono le possibilità di accedere ad appartamenti cooperativi a prezzi moderati. Nella città di Zurigo, dove un’abitazione su quattro è considerata di utilità pubblica, nel 2022 soltanto il 6% delle persone arrivate dall’estero si è trasferito in un alloggio cooperativo, a fronte del 21% tra chi si è spostato all’interno della Confederazione, secondo i dati della ZKB. “Queste poche persone, nella maggior parte dei casi, si trasferiscono presso qualcuno che è già residente”, si legge nel rapporto.
La maggior parte delle persone immigrate ha tra i 20 e i 40 anni ed è single. Questo aumenta – almeno nel breve periodo – la loro flessibilità e riduce le esigenze abitative. Molte di loro, infatti, inizialmente non occupano un appartamento proprio, ma optano per una coabitazione oppure si trasferiscono da parenti, ad esempio nel contesto del ricongiungimento familiare.
Il loro consumo di superficie abitativa, nel primo anno dopo l’arrivo, è di 36 metri quadrati pro capite, quindi inferiore rispetto ai 44 metri quadrati delle persone residenti che cambiano domicilio.
Per molte immigrate e immigrati, il primo alloggio in Svizzera rappresenta una soluzione temporanea, come osserva la ZKB. Una persona su cinque, infatti, si trasferisce nuovamente all’interno del Paese già un anno dopo l’arrivo.
Nessuna concorrenza diretta
Nella città di Zurigo questo effetto è ancora più marcato: il 28% delle persone immigrate nel 2022 aveva già cambiato abitazione l’anno successivo. Di queste, il 60% è rimasto fedele alla città, nonostante la difficile situazione dell’offerta.
Chi invece ha lasciato Zurigo ha potuto ridurre sensibilmente i propri costi d’affitto: secondo la ZKB, paga ora 26 franchi al metro quadrato al mese, contro i 34 precedenti.
L’analisi della ZKB mostra chiaramente che, almeno nel primo anno dopo l’arrivo, le persone immigrate sul mercato immobiliare non rappresentano una concorrenza diretta per chi già vive in Svizzera.
Successivamente, però, anche per loro si aprono in parte gli stessi canali per la ricerca di un alloggio. Il loro impatto sul mercato abitativo diventa dunque una realtà quantomeno nel medio periodo.
La società di consulenza Wüest Partner ha quantificato in uno studio gli effetti dell’immigrazione sul mercato degli alloggi e sui prezzi.
Secondo questa analisi, un aumento dell’1% della popolazione comporta un incremento analogo dell’1% degli affitti sul mercato dell’offerta. In uno scenario del genere, i prezzi d’acquisto delle case unifamiliari crescono dello 0,88%, mentre quelli delle proprietà per piani aumentano dell’1,37%
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Un baluardo della gente del posto
Anche sul lungo termine, però, le persone immigrate restano spesso escluse dal mercato degli alloggi in cooperativa, almeno a Zurigo. “In città le svizzere e gli svizzeri sono sovrarappresentati con l’80% delle persone residenti”, scrive l’organizzazione ombrello delle cooperative abitative in un rapporto Collegamento esternodel 2021.
E ancora: “Sono soprattutto le persone nate all’estero a vivere più raramente in appartamenti cooperativi”.
Poiché molte delle persone immigrate a Zurigo appartengono a un’élite mobile e ben formata, in grado di spostare rapidamente il proprio centro di vita, anche in questo caso il fattore tempo sembra giocare un ruolo chiave.
La ricerca di un appartamento cooperativo a Zurigo è infatti considerata, anche tra chi già vive in città, un progetto di diversi anni senza alcuna garanzia di successo. Chi non è certo di rimanere nella città nel medio termine, spesso rinuncia del tutto a intraprendere il percorso.
Articolo a cura di Balz Rigendinger
Traduzione con il supporto dell’IA/mar
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