Il ruolo dell’immigrazione nel mercato svizzero immobiliare e degli affitti

Che si tratti di immobili in affitto, case unifamiliari o appartamenti in comproprietà, i prezzi del mercato immobiliare svizzero seguono un’unica tendenza: sono in crescita. E la carenza di alloggi non fa che peggiorare.

L’immigrazione è una delle forze trainanti di questa evoluzione. Negli ultimi 25 anni, la popolazione è passata da 7,2 a oltre 9 milioni di abitanti. Ciò è dovuto principalmente all’immigrazione per motivi di lavoro. Con l’arrivo dei rifugiati e delle rifugiate dall’Ucraina, l’immigrazione netta è addirittura aumentata in questo decennio.

Questo ha un impatto anche sul dibattito politico svizzero. Il timore per gli effetti nocivi di una crescita sfrenata ha permeato i negoziati sui nuovi accordi bilaterali con l’Unione Europea (UE).

Va detto, tuttavia, che la migrazione degli ultimi anni è stata in gran parte guidata da esigenze interne. La Svizzera ha bisogno di personale specializzato, che non trova se non al di fuori dei suoi confini. Nel 2024, due nuovi posti di lavoro su tre sono stati occupati da qualcuno in arrivo dall’estero, soprattutto dai Paesi limitrofi. Germania, Francia e Italia rappresentano quasi il 40% dell’immigrazione netta.

Un nuovo studio contribuisce a depoliticizzare un dibattito spesso basato su argomentazioni emotive. La ricerca della società di consulenza Wüest Partner fa luce sul modo in cui i nuovi arrivati dall’estero partecipano al mercato immobiliare svizzero. Inoltre, chiarisce la loro influenza sui prezzi e sugli affitti. Ecco alcuni dei risultati principali.

Città, periferia o campagna: dove preferiscono stabilirsi le persone espatriate e la forza lavoro migrante?

Secondo le conclusioni di Wüest Partner, le persone che arrivano dall’estero preferiscono le aree urbane. Solo un terzo considera di trasferirsi in campagna, mentre tra la popolazione autoctona è il 40% a immaginare di fare il salto nel verde.

Le grandi città sono apprezzate alla stessa maniera da entrambi i gruppi. Le persone immigrate, tuttavia, sono più propense a scegliere le periferie, le zone di transizione tra città e campagna, nonché le città di piccole e medie dimensioni. Si tratta di regioni meno costose, ma ben servite e facilmente accessibili.

Nel confronto cantonale, Ginevra, Vallese, Basilea Città, Sciaffusa, Neuchâtel e Zurigo registrano una migrazione internazionale netta superiore alla media.

È sorprendente che i centri principali come Ginevra, Basilea Città e Zurigo attirino un numero di nuovi arrivi stranieri superiore alla media, nonostante la carenza di alloggi e gli affitti elevati. D’altra parte, all’interno della Svizzera, la migrazione netta da queste città è negativa.

Ginevra e Zurigo, con le loro aziende multinazionali, sono scelte attraenti per molti lavoratori e molte lavoratrici altamente qualificati, spiega Robert Weinert, analista capo di Wüest Partner. “Queste persone possono permettersi affitti elevati”. La migrazione interna, invece, è spesso legata alla costruzione di una nuova casa. Il bisogno di spazio abitativo aggiuntivo spesso spinge le persone a trasferirsi in aree periferiche meno costose.

Per quanto riguarda la sola migrazione interna, fanno eccezione Sciaffusa e Friburgo. In questi due cantoni, il bilancio dell’immigrazione dal resto della Svizzera è ampiamente positivo. A differenza di Friburgo, Sciaffusa è anche molto popolare tra la popolazione straniera.

“In entrambi i cantoni, gli affitti e i prezzi degli immobili sono relativamente economici”, spiega Robert Weinert. Inoltre, la pressione fiscale è bassa rispetto alla media regionale. Questo è soprattutto il caso di Friburgo, che non è necessariamente considerato vantaggioso dal punto di vista fiscale su scala nazionale, ma che beneficia di una posizione favorevole, nelle vicinanze di Vaud e Berna, due cantoni ad alta tassazione.

Cosa si aspetta chi arriva dall’estero da un appartamento in Svizzera?

Prezzo o affitto, superficie abitativa, comfort e luminosità sono i criteri più importanti per oltre il 90% delle persone intervistate da Wüest Partner. Indipendentemente dalla loro nazionalità.

A fare la differenza sono piuttosto i criteri secondari. Gli svizzeri e le svizzere attribuiscono maggiore importanza alla sostenibilità – materiali ecologici, elettricità verde e così via – e alla vicinanza al loro ambiente sociale.

Chi immigra, invece, privilegia la prossimità al luogo di lavoro, i buoni collegamenti di trasporto pubblico e privato e la presenza di scuole nel quartiere.

Queste differenze riflettono anche la struttura demografica dei due gruppi. Le persone appena arrivate sono più giovani, hanno più probabilità di essere in età lavorativa e di avere figli. Secondo Wüest Partner, questo spiega i criteri pratici che vengono privilegiati. Le famiglie svizzere sono in media più anziane e più agiate finanziariamente. Attribuiscono maggiore importanza alla qualità della casa e dell’ambiente. “Queste tendenze si osservano anche tra le famiglie con figli”.

Svizzeri o stranieri: chi occupa più spazio abitativo?

Le persone straniere occupano meno spazio pro capite rispetto a quelle svizzere. Anzi, molto meno. In media, le famiglie svizzere dispongono di 1,9 stanze per abitante, mentre quelle straniere solo di 1,4. Lo stesso vale per la superficie abitativa.

Secondo Robert Weinert, le differenze di reddito rappresentano una parte della spiegazione. Ma anche il fatto che le famiglie straniere hanno in media più figli. “Dobbiamo anche tenere presente che il tasso di proprietà delle abitazioni è più alto tra gli svizzeri e le svizzere, e chi possiede una casa in genere utilizza più spazio per persona”.

Espatriati/e e lavoratori/lavoratrici migranti comprano o affittano?

Nel 2023, il 44,1% delle famiglie svizzere possedeva la propria casa. Nelle famiglie miste il tasso era del 27,5% e nelle famiglie esclusivamente straniere solo del 12,3% .

“Anche dopo diversi anni di permanenza in Svizzera, la stragrande maggioranza delle persone immigrate rimane in affitto”, osserva il Wüest Partner.

Le spiegazioni di questa situazione sono molteplici: età media più bassa, soggiorni spesso previsti come temporanei e risorse finanziarie limitate. Soprattutto in termini di capitale ereditario, che sta diventando sempre più importante per l’acquisto di una proprietà in Svizzera.

Tra il 2013 e il 2023, il tasso di proprietà dell’abitazione tra le famiglie svizzere è diminuito di 0,5 punti percentuali e di 1,8 punti percentuali tra le famiglie straniere.

Che impatto ha l’immigrazione sugli affitti e sui prezzi degli immobili?

Secondo Wüest Partner, malgrado la maggior parte delle persone immigrate sia in affitto, quelle con un reddito più elevato acquistano sempre più spesso una casa propria o una seconda casa dopo pochi anni.

Dal momento che l’immigrazione fa crescere la domanda nel mercato degli affitti, una parte della popolazione – nazionale e straniera – sceglie di acquistare una casa, il che, a sua volta, stimola indirettamente il mercato.

Secondo la società di consulenza, un aumento dell’1% della popolazione porta a un aumento dello 0,88% del prezzo delle case unifamiliari e dell’1,37% del prezzo degli appartamenti condominiali. In questa situazione, gli affitti offerti aumentano dell’1%.

L’impatto sul mercato degli affitti è quindi simile a quello sui prezzi degli immobili, anche se la maggior parte delle persone immigrate sono in affitto. Secondo gli autori dello studio, ciò è attribuibile alla regolamentazione più rigorosa del mercato degli affitti, che ha un effetto frenante sui prezzi.

In conclusione, Wüest Partner sottolinea il ruolo decisivo di altre variabili nella determinazione dei prezzi. “Per gli immobili sono decisivi i tassi ipotecari, la crescita economica e l’inflazione. Nel segmento degli affitti, i fattori dominanti sono il tasso di riferimento, l’inflazione e il tasso di sfitto”.

A cura di Balz Rigendinger / Tradotto con il supporto dell’IA/MaMi