Come funziona il sistema dei mutui in Svizzera 

Il termine “ipoteca” evoca un peso che ci si porta dietro a tempo indefinito. Spesso per tutta la vita. In molti Paesi, però, il mutuo è pensato per essere estinto: è il caso di Germania, Francia, Italia o Stati Uniti, dove sono comuni i mutui con ammortamento. 

All’estremo opposto ci sono i mutui solo a interesse, nei quali si versano unicamente gli interessi fino alla scadenza, momento in cui il contratto viene solitamente rinegoziato. Questo modello era popolare nel Regno Unito, prima di essere in gran parte soppiantato da formule con rimborso del capitale. 

In Svizzera è ancora diffuso il principio del debito differito. Il motivo? Il settore ipotecario è redditizio per le banche, che hanno quindi scarso incentivo a promuovere l’estinzione del debito. A ciò si aggiunge un vantaggio fiscale: gli interessi ipotecari possono essere dedotti interamente dalle imposte. 

Ma come funziona concretamente il sistema? E quali sono le implicazioni per chi acquista casa e per la collettività? 

L’estinzione del mutuo è obbligatoria? Non sempre 

In linea generale, chi acquista un immobile in Svizzera deve coprire almeno il 20% del prezzo con capitale proprio. Il restante 80% può essere finanziato dalla banca tramite un’ipoteca. 

L’ipoteca è suddivisa in due tranche: la prima, fino al 65% del valore dell’immobile, non necessita di ammortamento. La seconda, tra il 65% e l’80%, deve invece essere ammortizzata entro 15 anni o prima del pensionamento. Questa quota è definita “seconda ipoteca”, anche se il termine può risultare fuorviante. 

Quanto concede la banca? 

Oltre alla quota del 20% in contanti, si applica il principio dell’accessibilità economica. In pratica, bisogna dimostrare di poter sostenere il costo del mutuo a lungo termine. 

Per fare questo calcolo, le banche non utilizzano il tasso d’interesse reale, bensì un tasso ipotetico del 5%, che rappresenta la media storica. L’idea è quella di creare una riserva nel caso in cui i tassi di interesse aumentino significativamente dopo la scadenza del mutuo. Inoltre, la differenza rispetto al tasso di interesse effettivo si traduce in un possibile risparmio che può contribuire a ridurre il debito ipotecario. 

A questo si aggiunge l’1% del valore dell’immobile per coprire spese accessorie e manutenzione. 

Il totale non deve superare un terzo del reddito lordo familiare. In caso contrario, il mutuo non viene concesso. 

L’Autorità di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA) verifica che le banche rispettino queste regole, pensate per proteggere il sistema in caso di crisi. Tuttavia, recenti dati mostrano che un mutuo su treCollegamento esterno non rispetta i criteri stabiliti. 

Un esempio concreto di calcolo dell’accessibilità 

Oggi, una casa unifamiliare media in Svizzera ha un prezzo di circa 1,5 milioni di franchi. Con un acconto del 20% (300’000 franchi), il mutuo ammonterebbe a 1,2 milioni. 

Il 5% di tasso ipotetico equivale a 60’000 franchi annui. Aggiungendo l’1% per spese accessorie (15’000 franchi), si ottiene un totale di 75’000 franchi. 

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Secondo i criteri di accessibilità, la coppia acquirente dovrebbe avere un reddito lordo annuo di almeno 225.000 franchi. Una soglia ben superiore alla media nazionale. 

Per abbassare questa soglia, molti contribuiscono con una quota di capitale proprio più elevata, spesso grazie a un anticipo ereditario o all’utilizzo della previdenza: il secondo e il terzo pilastro sono legalmente impiegabili per acquistare un immobile. 

Sempre riferendoci all’esempio precedente, se una coppia versa 700’000 franchi di fondi propri, l’ipoteca si riduce a 800’000 franchi, e il reddito minimo richiesto scende a 165’000 franchi l’anno. 

Perché i tassi d’interesse sono così bassi? 

I tassi ipotecari in Svizzera sono tra i più bassi al mondo. A maggio 2025, un’ipoteca decennale a tasso fisso si aggira attorno all’1,4%, mentre formule triennali scendono sotto l’1%. 

Negli Stati Uniti, i mutui trentennali sfiorano ancora il 7%, in Germania i mutui decennali partono dal 3,2%, nel Regno Unito superano il 4,4%. 

Il motivo principale è la politica della Banca Nazionale Svizzera (BNS), che mantiene tassi bassi per contrastare l’eccessiva forza del franco, considerato valuta rifugio, e sostenere l’export.  

Ciò è possibile soprattutto perché la Svizzera ha un’inflazione relativamente bassa. In seguito alla pandemia di Covid-19, anche in Svizzera l’inflazione ha superato per breve tempo l’obiettivo di un massimo del 2% annuo, con conseguente aumento dei tassi di interesse. Tuttavia, questo capitolo è considerato chiuso e alcuni economisti ritengono probabile un ritorno ai tassi di interesse negativi, come avveniva prima della pandemia. 

I vantaggi del sistema elvetico 

Il basso costo del capitale migliora l’accessibilità reale agli immobili, alleggerendo il bilancio familiare. Un mercato competitivo e stabile aiuta i mutuatari, e il costante aumento dei prezzi immobiliari ha consentito a molti di rimborsare serenamente il proprio debito negli ultimi anni. 

I rischi: costi crescenti e sostenibilità nel tempo 

Il denaro a basso costo ha contribuito al rincaro degli immobili. Negli ultimi otto anni, i prezzi delle abitazioni sono aumentati di oltre il 30%.  

Di conseguenza, solo il 20% circa della popolazione può permettersi di acquistare casa. Nel Canton Zurigo, la percentuale scende sotto il 10%. 

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L’uso del capitale pensionistico per finanziare l’acquisto aumenta il rischio di insostenibilità economica in età avanzata.  

Secondo uno studio di MoneyparkCollegamento esterno, il 29% degli attuali proprietari non riuscirà a mantenere la propria casa in pensione. L’85% delle persone tra i 50 e i 65 anni potrebbe trovarsi in difficoltà nei decenni a venire. 

Un eventuale crollo dei prezzi potrebbe peggiorare la situazione, generando povertà tra gli anziani e problemi per le banche. La Svizzera detiene già oggi il record mondiale per il debito pro capiteCollegamento esterno derivante da mutui. 

Eppure, la maggior parte degli analisti prevede che i prezzi continueranno a salire, complice una cronica carenza di offerta e l’incremento costante della popolazione. 

Nel medio periodo, la Svizzera resterà con ogni probabilità il Paese con la maggiore ricchezza immobiliare pro capite al mondo. 

A cura di Balz Rigendinger

Tradotto dal tedesco con l’aiuto dell’AI/fra