Nei Grigioni, le residenze di lusso scacciano la popolazione locale
Nel comune di Pontresina, vicino all'opulenta e famosa Sankt Moritz, le seconde case rappresentano ormai il 58% di tutte le proprietà immobiliari. In mancanza di alloggi a prezzi accessibili, la popolazione residente è spesso costretta a lasciare la valle.
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“Abbiamo appena avuto un altro no per un alloggio. È davvero scoraggiante. È da più di un anno che cerchiamo una nuova casa a un prezzo accessibile, ma senza successo”, dice Marcel Schenk, padre di tre figli piccoli e guida alpina a Pontresina, un villaggio di poco più di 2’000 abitanti in Alta Engadina, nei Grigioni.
Marcel Schenk e la sua famiglia vivono in condizioni anguste in un appartamento di due locali e mezzo. Ma non riescono a trovare una nuova casa. Il quarantenne, che vive nella località da 18 anni, dice che molte altre persone si trovano nella stessa situazione. “I nostri conoscenti ci stanno contattando per rilevare il nostro contratto di affitto una volta che saremo partiti. Ma siamo ancora lontani dal trovare un posto dove andare”, sottolinea.
Situata nella valle del Maloja, a due passi dalla famosa località di Sankt Moritz, Pontresina è vittima di una crisi immobiliare senza precedenti. Questo fenomeno sta interessando tutte le zone turistiche montane della Svizzera, in particolare nei cantoni di Berna, Vallese e Grigioni.
Secondo il Forum economico dei Grigioni, solo nelle montagne del Cantone mancano quasi 2’500 abitazioni. Sulle reti sociali, gli appelli di famiglie alla disperata ricerca di un appartamento o di una casa vengono condivisi migliaia di volte, spesso senza alcun risultato.
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Per chi si occupa di promozione immobiliare è molto più interessante offrire proprietà di lusso che possono essere affittate o vendute a prezzi elevati a ospiti provenienti da fuori regione. Per gli abitanti del luogo, trovare un alloggio a prezzi accessibili è diventato un vero e proprio percorso a ostacoli.
Le famiglie sono spesso costrette a cercare lontano o addirittura fuori dalle zone turistiche, per scovare prezzi un po’ più bassi. Nel migliore dei casi, si ritrovano confinate alla periferia del villaggio, in complessi in affitto. E la vita locale che rendeva questo comune così affascinante si sta lentamente spegnendo.
La pandemia di coronavirus ha spinto verso l’alto la domanda di seconde case. A Pontresina, rappresentano ormai il 58% di tutte le proprietà. “Le persone di una certa età sono venute da tutta la Svizzera per vivere qui, per sfruttare le opportunità di telelavoro o per andare in pensione anticipata. Questo afflusso ha accelerato la partenza delle famiglie con bambini piccoli, che vengono spinte via dai nuovi arrivati che hanno un potere d’acquisto maggiore”, spiega Nora Saratz Cazin, sindaca di Pontresina ed esponente del Partito verde liberale (centro).
Di conseguenza, il numero di “letti freddi” è in aumento. I nuovi proprietari sono riluttanti ad affittare la loro proprietà quando sono via.
Gli effetti perversi dell’iniziativa Weber
Questa situazione è in parte dovuta agli effetti perversi di leggi originariamente destinate a proteggere le popolazioni e i paesaggi dalla speculazione immobiliare. Nel 2012, il popolo svizzero ha votato a favore dell’iniziativa Weber, che limita la percentuale di seconde case al 20% del parco immobiliare comunale.
Tuttavia, c’è una lacuna nell’applicazione di questo testo. Il limite del 20% si riferisce alla superficie abitabile. Ma nulla impedisce di trasformare gli edifici esistenti in seconde case. Per soddisfare una domanda crescente, sempre più case ordinarie sono trasformate in immobili di lusso, inaccessibili ai normali abitanti del villaggio.
Allo stesso tempo, un altro cambiamento legislativo ha complicato le cose. La revisione del 2021 della Legge sulla pianificazione territoriale (LAT) mira ad aumentare la densità delle aree edificate per evitare di invadere i paesaggi naturali.
“Queste due leggi hanno conseguenze fatali per i nostri villaggi. Non ci sono piani per proteggere le residenze principali”, si legge sul sito dell’associazione AnnaFlorin, che incoraggia e sostiene i comuni della Bassa Engadina nella loro lotta contro la pressione del mercato immobiliare delle seconde case.
Pensionati cacciati dalla valle
Le conseguenze? Seguono uno schema ben definito. “Le case storiche dell’Engadina vengono vendute a ricchi proprietari, trasformate in case di vacanza o utilizzate come luoghi di pensionamento anticipato”, spiega l’associazione AnnaFlorin.
Nei villaggi, la popolazione anziana sta gradualmente scomparendo. In mancanza di risorse finanziarie, gli eredi sono spesso costretti a vendere la casa di famiglia a fondi immobiliari o a promotori. Non resta che allontanarsi dalla propria valle, per far posto a ricchi abitanti delle città in cerca di natura.
Il destino della Chesa Faratscha, ai margini di Pontresina, illustra questo triste processo. Nel 2022, le persone che risiedevano in questi tre splendidi edifici storici sono state sfrattate dagli alloggi che occupavano da una vita. Un tempo di proprietà della Posta svizzera, le case ospitavano alcuni pensionati dell’azienda.
Due anni fa, il complesso è stato venduto all’impresa Neue Haus di Zugo. Il nuovo proprietario si è aggiudicato l’asta con l’intenzione di trasformarlo in una residenza di lusso. I lavori di ristrutturazione sono attualmente in corso. Dal canto loro, gli inquilini con il reddito più basso non sono riusciti a trovare un appartamento nella zona. Tutte le persone in pensione hanno dovuto lasciare la valle.
I promotori si difendono
Andry Niggli, direttore di Niggli & Zala Immobilien, è a capo dell’Associazione dei proprietari immobiliari dell’Alta Engadina. Egli ritiene che la crisi abitativa possa essere risolta senza l’introduzione di misure proattive a favore della popolazione locale. “Le autorità devono semplicemente utilizzare gli strumenti di pianificazione per incoraggiare la creazione di residenze primarie”, osserva.
Ma secondo Nora Saratz Cazin, ciò non basta. Vorrebbe che i proprietari di seconde case mettessero spontaneamente le loro proprietà a disposizione dei residenti locali ed è alla ricerca di misure che li spingano a farlo.
Andry Niggli non è entusiasta di questa idea e ritiene che i problemi possano risolversi in altro modo. “Se solo la metà dei progetti previsti per l’Alta Engadina venisse realizzata, ci sarebbero abbastanza alloggi per tutti gli abitanti”, afferma.
La popolazione entra in azione
Da parte loro, gli abitanti di Pontresina non stanno con le mani in mano. All’inizio dell’anno è stato creato il gruppo “PontreViva” per lanciare il dibattito. Ursin Maissen, direttore dell’ufficio turistico locale, è soddisfatto del seguito a questa iniziativa. Un terzo delle persone residenti ha risposto al sondaggio.
L’obiettivo tacito è quello di trovare soluzioni su base consensuale tra chi ha una residenza secondaria e la popolazione locale. Ursin Maissen è fiducioso: “Nel nostro villaggio, la gente è disposta a discutere democraticamente per trovare misure che soddisfino tutte le parti.
Nora Saratz Cazin, da parte sua, chiede di rendere più flessibili le norme esistenti, per promuovere la causa di chi vive tutto l’anno in queste regioni. Oltre alla legge sulle seconde case e a quella sulla pianificazione territoriale, esistono molte altre norme giuridiche. Sul campo, l’accumulo di norme sta portando a situazioni assurde.
Nel centro di Pontresina, ad esempio, una locanda è all’abbandono poiché non si trovano investitori. Eppure il quadro normativo vieta la conversione di queste strutture alberghiere in alloggi. Si tratta di un vero e proprio spreco.
Serve più flessibilità
“Sarebbe auspicabile un quadro giuridico più flessibile per tenere meglio conto delle realtà locali”, concorda Marcus Caduff, responsabile del Dipartimento dell’economia del Cantone dei Grigioni. La crisi degli alloggi sta aumentando la consapevolezza a livello cantonale. Attualmente sono in corso di elaborazione diverse misure.
L’esponente del partito del Centro sta lavorando per rafforzare il sostegno all’edilizia abitativa per le persone con reddito modesto. Sono allo studio nuovi sussidi per l’acquisto o la ristrutturazione di abitazioni. Le autorità vogliono anche incoraggiare la costruzione di alloggi di utilità pubblica offrendo prestiti a basso tasso di interesse.
Davanti al municipio di Pontresina, il piazzale è ricoperto dai disegni a gesso dei bambini. “C’è una scuola proprio accanto. Se le famiglie dovranno lasciare il centro, dovremo chiuderla – osserva Nora Saratz Cazin. Se vogliamo che il nostro villaggio continui a vivere, dobbiamo agire subito”.
Articolo a cura di Samuel Jaberg
Traduzione di Daniele Mariani
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