Alla scoperta del mercato immobiliare elvetico: viaggio nel più economico e più caro Comune della Svizzera

Un’elegante Mercedes nera si ferma davanti a uno scavo dove verrà presto costruita una palazzina. Claudio Baumann scende dall’auto e saluta con un ampio sorriso. È un tipo sveglio, lo sguardo attento. “Qui stiamo vendendo l’intero progetto”, ci dice.

Il futuro complesso residenziale si trova a pochi minuti a piedi dalla stazione di Kilchberg, in collina. Dai piani più in alto si potrà godere di una splendida vista sul lago di Zurigo: un panorama che costa milioni e attira i milionari. Gli appartamenti dei piani intermedi sono già venduti.

Più difficile è invece piazzare quello al piano terra. Finora Baumann non ha trovato alcun acquirente interessato, nonostante l’appartamento sia dotato di un’area spa privata che compensa almeno in parte la vista meno spettacolare. Ma, d’altronde, c’è ancora tempo visto che le fondamenta sono appena state gettate.

Anche l’attico è ancora in vendita. Il futuro proprietario dovrà sborsare poco più di otto milioni di franchi, una cifra non eccezionale da queste parti. Kilchberg è infatti il Comune più caro della Svizzera.

Chi si trasferisce qui arriva da tutto il mondo, soprattutto dall’Unione Europea e dagli Stati Uniti. Baumann lo ha capito in fretta. È per questo motivo che pubblicizza gli appartamenti sui siti web del Financial Times e del Wall Street Journal. Una strategia vincente che gli ha permesso di farsi un nome nell’area attorno al lago di Zurigo.

Là dove tutti mercanteggiano

Cambio di scena: a Le Locle, una sobria Audi nera è parcheggiata davanti a un edificio industriale riconvertito. Sadry Ben Brahim, modi discreti e un tedesco impeccabile per un romando, sta già aspettando nell’appartamento.

Sei locali e mezzo pieni di luce, 202 metri quadrati, una grande terrazza e tre posti auto: il tutto per 625’000 franchi. L’immobile è in vendita da cinque mesi. “Qui quasi nessuno paga il prezzo richiesto”, dice Ben Brahim. “Prima di vedere l’immobile molti chiedono se si può trattare”.

Ben Brahim vende appartamenti in tutta la regione di Neuchâtel per conto della Compagnie Immobilière Romand, di proprietà di un caro amico. Parallelamente lavora come broker assicurativo.

Le Locle è la città dove trova sempre ottime occasioni. Nella località nel Giura neocastellano, un metro quadrato costa tra i 3’500 e i 5’000 franchi. Certo, in Svizzera esistono zone ancora più economiche, in valli remote del Giura o del Ticino, ma a causa delle poche compravendite è difficile fare una valutazione statistica precisa.

Tra i Comuni con un mercato attivo e regolare, Le Locle è il più economico della Svizzera. “C’è chi si trasferisce qui solo perché i prezzi sono bassi, perché a Neuchâtel o a La Chaux-de-Fonds non trova qualcosa che rientri nel suo budget”, spiega Ben Brahim.

Spesso ha visto fallire trattative per somme anche molto basse. “La banca ha detto che erano 50’000 franchi di troppo e non ha concesso il credito. Sono momenti sconfortanti e qualche volta c’è chi si mette a piangere”, dice.

Una stanza per la tata

A Kilchberg ci raggiunge Ingila Baumann. È la moglie di Claudio Baumann. La coppia ha due figli. La loro società è la Baumann Real Estate, stabilitasi all’inizio in un ufficio di quattordici metri quadrati e che oggi conta tre dipendenti. È lei a occuparsi del secondo immobile della visita: un appartamento di cinque locali e mezzo al piano terra alla periferia di Kilchberg.

Lo standard è quello classico delle proprietà svizzere: pavimenti in legno, armadi a muro, cucina con piani di lavoro in pietra naturale. In più, un giardino piuttosto spazioso per un appartamento, da cui si intravvede uno scorcio di lago. Prezzo: circa 4,8 milioni di franchi.

L’appartamento verrà acquistato da una famiglia elvetica, come scopriamo in seguito. La maggioranza della clientela dei Baumann è svizzera. Circa il 30% proviene dall’estero. “Quando arrivano, hanno già un lavoro e un permesso B, stanno bene economicamente e acquistano in fretta qualcosa”, dice Baumann. Altri clienti scelgono la zona per motivi fiscali.

La ricerca può cominciare molto prima dell’acquisto. “A volte rimaniamo in contatto con i clienti anche per due anni prima che si concretizzi qualcosa”, afferma Baumann, aggiungendo che gli statunitensi cercano in genere appartamenti spaziosi. Di solito hanno bisogno di una stanza in più per la tata. Le scuole sono un altro elemento importante. “È un grande vantaggio avere istituti internazionali nei dintorni”.

L’altro vantaggio è la posizione. Fino a pochi anni fa, la sponda occidentale del lago di Zurigo, dove si trova Kilchberg, era la più economica. Qui, infatti, di sera il sole è già tramontato. In passato, quelli di Herrliberg e Küsnacht, sull’altra sponda del lago, la guardavano dall’alto in basso, soprannominandola “Pfnüselküste”, la cioè la “costa del raffreddore” in dialetto svizzero tedesco.

Nel frattempo, la situazione è cambiata. Il prezzo al metro quadrato a Kilchberg può raggiungere i 35’000 franchi. I collegamenti ferroviari sono veloci non solo verso Zurigo e l’aeroporto, ma anche verso Zugo, la sede delle principali aziende di materie prime e della Swiss Crypto Valley, raggiungibile in poco più di 20 minuti. E per chi intende raggiungere in auto il Ticino o il Cantone dei Grigioni, può farlo senza dover costeggiare il lago.

Decenni di immobilismo

Anche il destino di Le Locle è legato alla sua posizione, ma non in senso positivo. Situata a ridosso del confine con la Francia, la città è attraversata ogni giorno da un flusso incessante di frontalieri in auto diretti al lavoro in Svizzera.  

“Il traffico è il problema principale di Le Locle”, afferma Ben Brahim, mentre il rumore della strada filtra dalle finestre aperte dell’appartamento.

Il secondo grande problema è l’economia. Come la vicina La Chaux-de-Fonds, Le Locle dipende quasi esclusivamente dall’industria orologiera. Oltre a questo settore, l’offerta occupazionale è limitata.

Dopo il picco degli anni Sessanta, quando la città contava quasi 15’000 abitanti, la popolazione è calata progressivamente. Oggi conta circa 10’500 residenti, un migliaio in più di Kilchberg.

Come La-Chaux-de-Fonds, anche Le Locle fa parte del patrimonio mondiale dell’umanità dell’UNESCO in quanto culla dell’industria orologiera. Eppure, nel piccolo centro storico, molti edifici stanno andando a pezzi. Le tasse sono elevate, anche i premi dell’assicurazione malattia.

Alla domanda su cosa servirebbe alla città, l’ufficio stampa del municipio risponde: “Un’immagine migliore”.

La discrezione è d’obbligo

Anche Kilchberg ha le sue gatte da pelare. Si tratta di problemi strutturali, che affliggono molti Comuni affacciati sul lago di Zurigo. Le proprietà sono fuori portata per i normali lavoratori e molti giovani sono costretti a lasciare la città.

La sindaca, avvocata di professione, ha preferito non rispondere alle domande di SWI swissinfo.ch. Non ha voluto prestarsi a una storia “sensazionalistica”, ha scritto. La discrezione, da queste parti, è una gran virtù.

“È fondamentale”, conferma Claudio Baumann. Capita che gli acquirenti non si presentino nemmeno all’atto notarile per non apparire in pubblico. “Di solito sono persone molto facoltose, tra cui anche nomi noti. Ma anche famiglie che vivono qui da tempo e che acquistano un immobile per i figli o i nipoti”.

Reinventare Le Locle

Nel frattempo, a Le Locle cresce il numero di investitori esterni interessati agli immobili, come osserva Ben Brahim. Il motivo? Un tunnel a due corsie lungo quattro chilometri, attualmente in costruzione a nord della città, che a partire dal 2032 dovrebbe liberare Le Locle dal traffico di transito. Il progetto, sostenuto dalla Confederazione con mezzo miliardo di franchi promette una rivalutazione radicale della località.

Anche le autorità politiche vedono in questo intervento l’inizio di una nuova era, con prezzi immobiliari destinati a salire. Nel programma legislativo si parla di riqualificare il centro cittadino. L’obiettivo è trasformare Le Locle in una zona residenziale e in un polo secondario, rilanciando allo stesso tempo il turismo.

Nel Giura neocastellano si torna a sognare. Di recente, la popolazione ha approvato un credito per un progetto di ristrutturazione della piscina comunale all’aperto, costruita nel lontano 1962 e mai veramente rinnovata.

A cura di Balz Rigendinger

Traduzione di Luca Beti