Zurigo è la città al mondo a maggior rischio di bolla immobiliare

(Keystone-ATS) La città della Limmat, con un indice a 1,69 punti, ha quindi superato Tokyo (seconda con 1,54 punti) e Miami (terza con 1,41 punti), che l’anno scorso capeggiavano la graduatoria a posizioni invertite. Al quarto rango figura Dubai, al quinto Seul e al sesto Ginevra (con 1,12 punti). Milano è 18esima, Parigi 19esima, Londra 20esima e New York 21esima.

Negli ultimi 20 anni Zurigo presenta l’incremento più significativo dei prezzi delle abitazioni tra le città oggetto dello studio, sostenuto dai bassi tassi d’interesse e dai forti vincoli all’offerta, spiegano gli autori della ricerca. Il mercato è rimasto “eccezionalmente teso”, con tassi di sfitto vicini allo zero e un’offerta di abitazioni di proprietà nettamente inferiore ai livelli storici. La forte competitività della città e la domanda costante di talenti internazionali, soprattutto nei settori della tecnologia e dell’intelligenza artificiale, hanno sostenuto la richiesta di alloggio. “Il rischio di bolla rimane elevato: il rapporto tra prezzi e affitti, già eccezionalmente alto e ancora in crescita, segnala una dipendenza sempre maggiore del mercato zurighese dai bassi costi di finanziamento”, mettono in guardia gli esperti.

Lisbona e Seul hanno da parte loro registrato quest’anno il maggiore aumento del rischio. Si sono accentuati gli squilibri anche a Milano, Hong Kong, Madrid e Dubai, sebbene nella città emiratina la situazione si sia attenuata da marzo, con il conflitto in Medio Oriente. Al contrario, piazze come Tokyo e Sydney hanno visto un ridimensionamento degli squilibri, che sono invece rimasti stabili a Singapore. Nelle città nordamericane il rischio è diminuito: gli elevati costi di finanziamento hanno reso ancora più difficile l’acquisto di un’abitazione, frenando la domanda. In Europa, Francoforte e Amsterdam hanno registrato le riduzioni più marcate dei punteggi di rischio.

“Il permanere di costi di finanziamento elevati dovrebbe contenere l’aumento dei prezzi delle abitazioni nel breve periodo”, commenta Matthias Holzhey, autore principale dello studio, citato in un comunicato. “Nella maggior parte delle città, i costi annui legati all’acquisto di un alloggio di 60 metri quadrati, compresi interessi ipotecari e spese di manutenzione, ammontano a oltre il 40% del reddito lordo di un lavoratore altamente qualificato, a conferma delle crescenti difficoltà di accesso alla casa. Oggi possedere un immobile costa nettamente più che affittarlo”.

Nell’ultimo anno, in termini reali, i prezzi delle abitazioni, gli affitti e i redditi sono rimasti nel complesso stabili, pur con forti differenze tra le diverse città. Seul, Lisbona, Madrid e Hong Kong hanno registrato le progressioni più consistenti, con prezzi reali delle abitazioni in crescita di circa il 10%. All’estremo opposto, Vancouver e Toronto hanno segnato cali di circa il 10%. Anche a Francoforte e Monaco di Baviera i prezzi sono diminuiti, seppure più moderatamente.

In oltre la metà delle città analizzate negli ultimi cinque anni gli immobili residenziali non hanno protetto dall’inflazione. I mercati che nel 2021 erano stati classificati ad alto rischio di bolla hanno poi registrato i cali più marcati, con una flessione media dei prezzi di circa il 15%. Hanno inciso anche l’intensità e la durata dello shock inflazionistico: nelle città con un rincaro superiore alla media i prezzi reali delle abitazioni sono diminuiti mediamente di circa il 5%; in quelle con un’inflazione inferiore alla media, nello stesso periodo i prezzi reali sono invece cresciuti in media di circa il 10% all’anno.

“Ai livelli di valutazione attuali, nella maggior parte delle città gli immobili residenziali dovrebbero comunque offrire una protezione dall’inflazione nel medio periodo”, conclude a questo proposito Maciej Skoczek, altro autore dello studio, a sua volta citato nel documento per la stampa.