Lex Koller più severa, rischio delisting per le società immobiliari

(Keystone-ATS) Temono che la nuova normativa le costringerebbe di fatto a cancellare la loro quotazione. Il settore spera che il parlamento corregga il tiro.

Il Consiglio federale intende inasprire significativamente la cosiddetta Lex Koller, che disciplina l’acquisto di terreni ed edifici da parte di non svizzeri. Lo fa ammettendo che la situazione sul mercato dell’alloggio è tesa, nell’ottica – così viene espressamente affermato – di invogliare il popolo a respingere l’iniziativa “No a una Svizzera da 10 milioni!” in votazione il 14 giugno.

La proposta presentata il 15 aprile, a due mesi quindi dal voto, prevede tra l’altro che in futuro le “persone all’estero” non possano più acquistare azioni di società immobiliari residenziali quotate in borsa né quote di fondi immobiliari. Sono considerate persone all’estero coloro che non hanno domicilio fisso in Svizzera e i cittadini di stati terzi senza permesso di domicilio nella Confederazione. Inoltre gli acquisti di immobili commerciali rimarrebbero esenti da autorizzazione solo se destinati all’attività propria. Per i cittadini di stati terzi sono inoltre previsti ulteriori obblighi di autorizzazione per le abitazioni principali.

L’idea dell’esecutivo sta causando agitazione fra le circa 20 società immobiliari quotate. Il CEO di Mobimo Daniel Ducrey ha fatto capire a inizio maggio che la nuova regolamentazione probabilmente comporterebbe un abbandono della borsa: se gli investitori stranieri non possono più acquistare azioni per le aziende interessate si pone l’interrogativo riguardo alla praticabilità della quotazione.

Ancora più netto è Marco Feusi, presidente della direzione di Hiag: l’obbligo di verifica per i partecipanti alle transazioni con titoli quotati è irrealistico, ha indicato all’agenzia Awp. Le operazioni di borsa devono essere eseguite rapidamente e spesso in modo automatico: un accurato esame preventivo non è possibile. La conseguenza, secondo Feusi, sarebbe che tutte le società immobiliari quotate dovrebbero uscire dalla borsa. Il cosiddetto delisting sarebbe però difficile: il capitale proprio e di debito delle imprese dovrebbero essere rifinanziato. Sarebbero così svantaggiati altri detentori di titoli, come casse pensioni, assicurazioni e piccoli azionisti.

Pure Swiss Prime Site – il maggiore gruppo immobiliare quotato, forte di un portafoglio del valore di quasi 14 miliardi di franchi – mette in guardia: il progetto, nella sua forma attuale, “mette fondamentalmente in discussione la capacità di accesso al mercato dei capitali”, fa sapere la società. Altre realtà si esprimono con più cautela. Warteck Invest, ad esempio, dichiara che le conseguenze per la propria quotazione non sono ancora valutabili in modo definitivo. Ma aggiunge: “Sicuramente il nostro attuale modello di affari sarebbe sensibilmente compromesso”.

Più rilassata si mostra Allreal: stando all’impresa la discussione si trova solo in una fase iniziale, il progetto sarà ancora rivisto dopo la consultazione e nel processo parlamentare. “Non riteniamo che nella forma attuale possa ottenere una maggioranza.” Se la nuova normativa venisse approvata in modo invariato avrebbe “certamente notevoli ripercussioni sul finanziamento degli investimenti immobiliari in Svizzera”.

Da parte sua SFP, che con la sua SF Urban Properties è quotata, non ritiene un delisting necessario nemmeno nel caso in cui il progetto passasse senza mutamenti: la percentuale di azionisti stranieri è relativamente bassa. Gli effetti sull’intero comparto sarebbero però “immensi”: la fase di uscita dalla borsa potrebbe imporre vendite di patrimonio immobiliare, se il capitale straniero non dovesse essere completamente sostituito da fondi elvetici.

Nel giudizio di fondo sulla riforma prevale uno scetticismo che arriva alla chiara opposizione. Feusi definisce il progetto del governo “inutile, inefficace e in molti casi addirittura dannoso” e parla di “un colpo di cannone contro i passeri”. Anche Warteck Invest giudica le modifiche “non necessarie, in gran parte inutili, inefficaci e in alcuni casi addirittura dannose”. L’esclusione del capitale straniero – viene argomentato – riduce gli investimenti e restringe ulteriormente l’offerta di appartamenti in affitto, il che potrebbe generare altra pressione sulle pigioni.

Swiss Prime Site e Allreal argomentano in modo simile. SPS definisce l’inasprimento “sproporzionato e non efficace”: danneggia l’economia e la funzionalità del mercato immobiliare senza contribuire ad allentare la tensione nel segmento dell’alloggio. Allreal definisce la proposta del Consiglio federale “completamente sproporzionata” e sottolinea che il capitale straniero non toglie l’abitazione a nessuno: al contrario, contribuisce al finanziamento degli investimenti immobiliari.

Anche Zug Estates e Admicasa, quotata alla borsa bernese BX Swiss, dubitano del possibile effetto positivo sul mercato abitativo. Zug Estates ritiene che l’inasprimento non sia adatto ad alleviare i problemi: le misure non aumentano l’offerta di alloggi né influenzano in modo determinante la domanda. Admicasa ricorda che vi sono altre cause per la carenza di abitazioni, come le lunghe procedure di autorizzazione, l’aumento dei costi di costruzione e finanziamento, nonché il forte rincaro del prezzo dei terreni. La società si dichiara scettica sul fatto che le misure del governo possano cambiare qualcosa in questi meccanismi.