Il boom del mercato immobiliare raggiunge i suoi limiti

«Abbiamo sempre avuto un mercato ristretto, non è nulla di nuovo. A porre grossi problemi sono le rescissioni dei contratti di locazione per lavori di rinnovo», afferma Regula Mühlebach, direttrice della sezione svizzera tedesca dell’Associazione svizzera degli inquilini.

«Ciò significa che gli inquilini ricevono una disdetta a causa di lavori di ristrutturazione volti a ottimizzare le rendite. Il risultato è che gli appartamenti vengono poi riaffittati a un prezzo molto più alto».

A Ginevra l’affitto di un appartamento che semplicemente ritorna sul mercato aumenta in media del 13,5%, afferma Donato Scognamiglio, direttore della società di consulenza immobiliare IAZI. «A Neuchâtel la proporzione è del 12%, a Zurigo del 6,3». Nei cantoni di Argovia e Soletta, invece, la variazione è dell’1%.

«Quando un inquilino decide di lasciare l’appartamento, è esposto alle tempeste del mercato», sottolinea Scognamiglio, facendo riferimento a un sondaggio effettuato dalla sua ditta.

«Fedeltà» premiata

Cambiare appartamento costa particolarmente caro nelle agglomerazioni. Gli inquilini «fedeli» alla loro casa, invece, pagano oggi in media solo il 7% in più di affitto rispetto a 10 anni fa, aggiunge Scognamiglio.

La società immobiliare Wüest & Partner constata in un suo rapporto, che il mercato degli appartamenti in locazione «è diviso in due»: «Nell’ultimo trimestre, gli affitti degli appartamenti liberi sono aumentati in tutte le regioni. D’altro canto gli affitti degli appartamenti occupati sono rimasti stabili o addirittura sono diminuiti, essendo legati al tasso ipotecario di riferimento nei contratti di locazione». Fino a quando i tassi ipotecari rimarranno a un livello così basso come quello attuale, «questa tendenza proseguirà», si legge nel rapporto.

Ad essere particolarmente surriscaldati sono i mercati della regione del Lemano, delle città di Ginevra e di Basilea, dell’area di Zurigo e dell’Alta Engadina. Nelle regioni rurali – ad esempio nei cantoni di Uri o del Giura – la situazione è più tranquilla. Una magra consolazione per l’Associazione degli inquilini, poiché in Svizzera «il 70% della popolazione vive nelle città e nelle grandi aree urbane», osserva Mühlebach.

Nessun mercato

Secondo una sentenza emessa dal Tribunale federale, per poter parlare di un mercato funzionante, la Svizzera dovrebbe avere un tasso di appartamenti sfitti di almeno il 2%. Il primo giugno 2011, a livello nazionale la quota era dello 0,94%. E nella città di Zurigo vi erano appena 57 appartamenti liberi.

«È una tendenza che ha ripercussioni serie sia da un punto di vista economico che sociale», afferma Regula Mühlebach. Ciò fa sì che «in caso di cambiamento di inquilini, il proprietario sfrutti tutte le possibilità del mercato». Aumenti di affitto del «13%» sono la norma e «in molti casi la percentuale è ben superiore».

L’Associazione degli inquilini sollecita un intervento dello Stato nel settore degli appartamenti ad affitto moderato e provvedimenti a livello di pianificazione del territorio, ad esempio l’introduzione di una disposizione che imponga ai cantoni di riservare una parte definita di superficie edificabile alla costruzione di alloggi ad affitto moderato.

Meno rendite per le casse pensioni

Il boom immobiliare e la pressione dovuta alla domanda spingono verso l’alto anche i prezzi degli oggetti di rendita. «Gli investitori soffrono. Ci troviamo in una situazione d’emergenza, poiché non vi è praticamente nessun oggetto sul mercato. In dieci anni il valore è aumentato del 40%», osserva Scognamiglio.

«Tra le casse pensioni, la tentazione è grande di assorbire nel loro portafoglio anche oggetti con una rendita lorda del 4%, un tasso molto basso». Nel 2009, la rendita lorda media era infatti del 6,6%.

La tendenza è simile anche per quanto concerne gli appartamenti di proprietà e le case unifamiliari. Negli ultimi 12 mesi i prezzi sono aumentati in media del 5,8% per le case unifamiliari e del 6,5% per gli appartamenti di proprietà, stando allo studio della IAZI.

Anche in questo caso le differenze regionali sono grandi. A Zurigo la crescita è stata del 20% e addirittura del 90% se si considerano solo le nuove costruzioni.

Timori di una bolla

Da un po’ di tempo, si accumulano i segnali di una possibile bolla nel mercato immobiliare. Recentemente l’agenzia di rating Moody’s ha abbassato la nota del gruppo bancario Raiffeisen, a causa della sua «crescita aggressiva nel settore ipotecario». Questo settore – aggiunge Moody’s – mostra «in alcune regioni dei segnali di surriscaldamento».

Secondo Oliver Wünsch, responsabile dei servizi strategici dell’Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA), non vi è motivo di lasciarsi prendere dal panico.

La FINMA è comunque vigile. «Al posto di mettere il piede sul freno, le banche pigiano ancor di più sul gas». Per ora non vi è una visione d’assieme sistematica sul mercato ipotecario svizzero. Il monitoring deve essere migliorato, afferma Wünsch.

Alcuni istituti sono comunque diventati più prudenti e hanno modificato la loro strategia, sostiene l’esperto della FINMA. Nelle regioni dove si assiste a un boom immobiliare, in alcuni casi chiedono apporti di capitale proprio più elevati a chi vuole sottoscrivere un’ipoteca e prendono in considerazione anche eventuali riduzioni del valore di mercato dell’abitazione.

Altre banche, invece, hanno ridotto in determinati casi l’apporto di capitale proprio dal 20 al 15%. Per Oliver Wünsch, comunque, fissare la percentuale di mezzi propri necessari per concludere un’ipoteca è una «questione eminemente politica», per la quale è competente il Consiglio federale.

Traduzione di Daniele Mariani